Stavíme tam, kde lidé chtějí opravdu žít, ne jen bydlet

Český rezidenční trh prochází proměnou. Rostoucí ceny materiálů, složité povolování a přísnější energetické normy nutí developery hledat nové cesty. Kupující kladou větší důraz na provozní náklady, kvalitu zateplení a technologie, častěji také očekávají bydlení připravené k nastěhování. Na tyto trendy reaguje i společnost Energetická výstavba, která se od solárních projektů posunula k výstavbě nízkoenergetických rodinných domů. O vývoji trhu i jeho překážkách hovoří jednatel Josef Růžička a výkonný ředitel Jan Lebl.

Co vás přivedlo od solární energetiky k developmentu a jak se zrodila dnešní Energetická výstavba?

Naše spolupráce začala u energetiky. Jeden z nás se věnoval výstavbě velkých fotovoltaických elektráren, druhý měl dlouholeté zkušenosti z oblasti financování, stavebnictví a realit. Bylo přirozené tyto zkušenosti propojit. Technické know‑how z energetiky se doplnilo o investiční a developerský pohled. Z tohoto spojení vznikla myšlenka rozšířit působení Energetické výstavby, která původně realizovala solární projekty, také na rezidenční development. Naše předchozí zkušenosti nám umožnily zaměřit se na energeticky úsporné stavby a přenést důraz na efektivitu a kvalitu do oblasti rodinných domů a rezidenční výstavby.

Jak se v posledních letech změnily trendy ve výstavbě a co dnes kupující od nového bydlení nejčastěji očekávají?

Je vidět, že standardy se za posledních deset patnáct let výrazně posunuly. Dřív stačilo dvojsklo a pár centimetrů polystyrenu. Dnes lidé mnohem více sledují průkaz energetické náročnosti a zajímá je, jaké budou provozní náklady. Už to není jen formalita, ale skutečný argument při rozhodování. Základním požadavkem je kvalitní zateplení a trojskla, k tomu se přidávají technologie jako tepelná čerpadla nebo fotovoltaika. My například u některých staveb používáme až 26 centimetrů polystyrenu. Ještě před pár lety by to nikdo nepovažoval za nutné, dnes je to běžná součást vysokého standardu. Kupující vědí, že jim tyto prvky v budoucnu výrazně ušetří náklady. Změnil se ale i přístup k samotnému bydlení. Dřív si lidé často dodělávali vybavení sami, dnes stále častěji preferují domy kompletně na klíč a chtějí se rovnou nastěhovat, aniž by řešili kuchyň, vestavěné skříně nebo další úpravy. Komfort a úspornost jsou dnes pro většinu klientů stejně důležité jako samotná pořizovací cena.

Poslední roky přinesly vysokou inflaci a drahé financování. Jak se tyto podmínky promítly do vašich projektů a co vám v praxi ukázaly?

Naše zkušenost je, že trh je cyklický a vždy přináší určité plusy i minusy. Když jsme připravovali náš největší projekt, úroky byly na maximech a financování bylo drahé. Na druhou stranu to ale vytvořilo příležitost nakupovat nemovitosti levněji, což nám ve výsledku pomohlo. Dnes už se situace uklidnila. Inflace se snížila a rozdíl mezi bankovním a dluhopisovým financováním je vlastně velmi podobný tomu, co bylo dříve, jen při jiných hodnotách. Dříve jsme investorům nabízeli třeba 12 procent, když banky měly sazby kolem devíti. Dnes banky půjčují přibližně za pět procent a my nabízíme osm. Ten odstup je tedy obdobný, jen v nižších číslech. Celkově ale platí, že poptávka po bydlení nezmizela. Lidé více zvažují, do čeho vloží peníze, a daleko víc hledí na dlouhodobé úspory a energetickou náročnost. To je trend, který podle nás přetrvá i do dalších let.

Jaké největší výzvy dnes development přináší a co je pro vás při realizaci projektů nejnáročnější?

Největší komplikací jsou jednoznačně povolovací procesy. Každý projekt prochází rukama řadě institucí a každý úřad si klade vlastní podmínky. Někdy jde o detaily, které ale mohou znamenat týdny práce navíc a v součtu posouvají harmonogram klidně o měsíce. Pro developera je to kritické. Každé zdržení totiž znamená vyšší náklady na financování a právě čas je pro nás ta nejdražší komodita. I proto však pracujeme vždy s rezervou.

Každý projekt plánujeme tak, aby obstál i v nejhorších scénářích. Když tedy nastane zpoždění, pořád jsme v harmonogramu. Raději počítáme s delší variantou, než abychom klientům slibovali nereálné termíny. Další výzvou jsou regulace spojené s udržitelností. Dnes už je samozřejmostí splnit standardy nízkoenergetické výstavby, ale do budoucna bude tlak ještě vyšší, například na využívání recyklovaných materiálů kvůli uhlíkové stopě. My chceme stavět z kvalitních a prověřených materiálů, protože dům je investice na desítky let, ale obáváme se, že v budoucnu bude prostor pro volbu čím dál menší.

Co je pro vás rozhodující při výběru místa, kde vznikne nový projekt?

Lokalitu vybíráme vždy tak, aby to bylo místo, kde bychom my sami chtěli žít. Nejde jen o cenu pozemku, ale také o to, zda má lokalita perspektivu. Pro mladé rodiny, na které se nejčastěji zaměřujeme, je zásadní, aby měly vše potřebné po ruce a zároveň dostatek prostoru do budoucna. Proto volíme místa s dobrou infrastrukturou. Ideálně taková, odkud je to za pár minut do Prahy nebo na metro. Dává nám smysl stavět tam, kde vidíme, že lidé opravdu chtějí žít, ne jen bydlet. Často navazujeme i na lokality, kde už jsme dříve působili. Obce nás tam znají a vědí, že se snažíme přispět k pozitivnímu rozvoji jejich prostředí. Díky tomu je spolupráce hladší a projekty se daří posouvat kupředu bez zbytečných komplikací. Je to výhoda nejen pro nás, ale hlavně pro místní obyvatele, kteří vidí, že se lokalita rozvíjí smysluplným způsobem.

Jedním z příkladů je i lokalita ve Stochově. Co pro vás tento projekt znamená a v jaké je nyní fázi?

Aktuálně máme ve Stochově pozemek rozparcelovaný, zasíťovaný a v nejbližší době začne samotná výstavba 42 rodinných domů v rámci 1. etapy. Pro nás je to zásadní milník. Do té doby jsme se věnovali spíše menším projektům, zatímco tady jde o celou novou čtvrť a celková hodnota projektu je zhruba 1,5 miliardy korun. Ukázalo nám to, že jsme schopni zvládnout i rozsáhlejší celky a zároveň směr, kterým se chceme ubírat i do budoucna. Naším cílem je zaměřovat se na lokality s dobrou dostupností a občanskou vybaveností a rozvíjet je tak, aby dávaly smysl jak pro obyvatele, tak pro celé město.

Proč u financování projektů využíváte právě dluhopisy místo bankovních úvěrů?

S dluhopisovým financováním máme dlouhodobou zkušenost a ukázalo se nám jako nejefektivnější cesta. Největší výhodou je flexibilita a rychlost. U bank je proces schvalování zdlouhavý a váže se na splnění celé řady podmínek. U dluhopisů můžeme jednat rychleji a pružněji reagovat na to, co projekt potřebuje v dané fázi. Dalším důležitým aspektem je, že díky dluhopisům pracujeme s hotovostí. To nám dává úplně jinou vyjednávací pozici při nákupu pozemků nebo při jednání s dodavateli. Zkrátka víme, že máme peníze k dispozici a můžeme okamžitě rozhodnout. Zároveň to přináší výhodu i investorům, neboť díky rychlejšímu financování se projekty spouštějí bez zbytečných prodlev a kapitál se efektivněji využívá. Pro nás je to volnější a rychlejší způsob financování a investorům nabízíme férový, předem daný výnos s jasnou představou o tom, do čeho jejich peníze směřují.

Na co by se měl investor u dluhopisů zaměřit a jak to řešíte vy ve svých projektech?

Naše emise dluhopisů jsou vždy kryté nemovitostmi. Investor tak ví, že jeho peníze směřují do reálných projektů, které mají jasně definovanou hodnotu a ekonomiku. Navíc objem vlastněných nemovitostí výrazně převyšuje to, co máme na dluhopisech, aktuálně zhruba trojnásobně. To je pro nás klíčový princip, protože chceme, aby investice byla maximálně bezpečná a podložená skutečnými aktivy.

Pokud někdo uvažuje o investici do dluhopisů obecně, měl by vždy sledovat, co je za emisí skutečně schované. Důležité je, zda jde o reálný projekt, zda má firma historii, zkušenosti, a kdo za ní stojí. Právě to jsou faktory, které rozhodují o kvalitě a bezpečnosti celé investice. Pro nás je transparentnost zásadní. Investor má jasnou představu, kam jeho prostředky směřují, a může se spolehnout, že pracují v konkrétním projektu s reálným zázemím.