Český investor má rád jasně daný výnos, který je pravidelně vyplácen. V tu chvíli nabude dojmu, že se nemůže nic stát

Češi dlouhodobě patří mezi milovníky investic do nemovitostí. Vedle nákupů bytů na pronájem se v posledních letech dostávají ke slovu i nové formy investování – například crowdinvestiční platformy, které umožňují vstup do nemovitostních projektů s výrazně nižším kapitálem, nebo nemovitostní fondy, na které se naopak zaměřují bonitnější investoři. Jednou z platforem působících na českém trhu už delší dobu je Crowdberry. Online platforma patří do větší investiční skupiny Crowdberry, která zahrnuje také nemovitostní fond CB Property Investors. Ten se z hlediska výnosu řadí mezi nejúspěšnější české fondy pro kvalifikované investory.

Rostoucí zájem o alternativní investice do nemovitostí ale často naráží na nedostatečné pochopení rizik. „Český investor má rád jasně daný výnos, který je pravidelně vyplácen. V tu chvíli nabude dojmu, že se nemůže nic stát. Investoři by však měli jít daleko více do hloubky daného projektu, aby ochránili svůj kapitál, nebo investovat do entit, které již mají za sebou více úspěšných projektů,“ komentuje Jan Rovný, vedoucí investic fondu CB Property Investors.

Michael Almásy, který má v Česku na starosti rozvoj platformy Crowdberry, dodává: „Zároveň v Česku pořád panuje mylné přesvědčení, že investice do jednoho bytu je méně riziková než diverzifikované portfolio sestavené prostřednictvím finančních nástrojů, které jsou na Západě už standardními, ale u nás se stále považují za alternativní.

Jak vnímáte současný stav realitního trhu v Česku a co podle vás nejvíc ovlivňuje jeho vývoj?

Michael Almásy: Z mého pohledu je největším problémem výrazný převis poptávky nad nabídkou, přičemž jednou z hlavních příčin je zdlouhavý povolovací proces nové výstavby. Druhým zásadním faktorem je, v porovnání se západní Evropou, abnormální blokace ekonomických aktiv. Jen v Praze evidujeme velké množství prázdných činžáků, které majitelé pouze drží a nepoužívají je k žádné ekonomické aktivitě. Podobně je to i s pozemky. To vše výrazně přispívá k nedostatku dostupného bydlení a zároveň brání zlepšení situace v dohledné době. Málo se mluví o ceně práce. Ta ovšem tvoří velkou část nákladů na výstavbu. Česká republika čelí demografickému vývoji, který se jen těžko změní, a zároveň zde panuje určitý mentální odpor vůči pracovní migraci. Výsledkem je, že pracovní síly je málo, ceny práce rostou a tím i celkové stavební náklady. Pokud tyto bariéry nezmizí, levněji byty prostě stavět nepůjde.

Jakou roli hrají z pohledu realitního trhu právě crowdinvestiční platformy? Mohou přispět ke zvýšení objemu výstavby díky snadněji dostupnému kapitálu pro developery a jejich projekty?

M. A.: Co se týče platformy Crowdberry, tak je důležité říct, že se nesnažíme nahradit bankovní financování. Naopak – chceme, aby banka v námi financovaných projektech figurovala, a často uvolňujeme prostředky až ve chvíli, kdy máme potvrzenou závaznou nabídku od jedné či více bank. Pro nás je to určitá forma validace, že celý projekt dává smysl. Typicky banka zafinancuje okolo 70 procent nákladů, zatímco zbylých 30 procent má dodat investor. Developeři však často chtějí realizovat více projektů najednou, a proto nás osloví, abychom vstoupili do jejich projektu a část z nákladů zafinancovali výměnou za podíl na společnosti. Tím mohou efektivněji využít své prostředky na jiné projekty a celkově růst rychleji. Banky tento model často vítají, protože do projektu vstupuje další entita, jejímž cílem je úspěšné dokončení celého projektu.

Na platformě nabízíte možnosti investování právě do equity společnosti, ale také do klasických úvěrů s pevným výnosem, jaký je mezi těmito formami investic rozdíl?

M. A.: Z pohledu investora majetkové investice zpravidla nesou vyšší riziko, které je však kompenzované vyšším potenciálním výnosem. Zatímco v případě úvěru má investor předem daný fixní úrok a funguje v podstatě jako banka (půjčuje za úrok), u vstupu do společnosti se podílí na celkovém zisku z projektu, který bývá výrazně vyšší. Investor se tak díky tomu ocitá v pozici, jako by sám byl developerem. Z pohledu developera je mezi ekvitou a dluhovým financováním řada rozdílů – od nutnosti vyšší míry zajištění, řešení ceny kapitálu či kapitálové struktury až po diskusi s bankou.

Co tedy hraje roli při rozhodování, jakým způsobem do konkrétního projektu vstoupíte?

M. A.: Záleží především na modelu konkrétního projektu. Pokud se jedná o projekt, který je v počáteční fázi, pak je určitě vhodnější cestou financování formou podílu na společnosti. Díky tomu zbavíme developera závazku generování pravidelného cash flow hned od prvního dne a zároveň mu umožníme použít své prostředky na škálování svého byznysu. Každý projekt ale posuzujeme individuálně. K investicím přistupujeme velmi konzervativně a analyzujeme různé scénáře, které mohou v průběhu investičního horizontu nastat. Nespolupracujeme s developery, kteří za námi přijdou kvůli nedostatku prostředků a nemožnosti získat bankovní úvěr. Mnohem pozitivněji vnímáme ty, kteří za sebou již mají nějaké realizace, zkušenosti a další kapitál jim umožní růst násobně rychleji.

Jaké jsou podle vás nejčastější chyby, kterých se investoři dopouštějí při vstupu do nemovitostních projektů, a na co by se měli zaměřit?

Jan Rovný: Za nás je to často nedostatek informovanosti a slepá důvěra ve fixně stanovený výnos. U developmentu sledujeme, zda pro daný projekt už byly reálně naceněné stavební náklady, zajištěné bankovní financování a v ideálním případě i vydané stavební povolení, neboť bez něj se jen špatně projektuje, kdy bude reálné stavbu dokončit. I přesto mnoho developerů nabízí investice pouze na základě projektu a tam vnímáme obrovské riziko. Investoři by také měli sledovat historický track record, tedy jaké výsledky má developer za sebou, kolik již realizoval projektů a s jakou úspěšností. A pokud toto nedokáže investor objektivně zhodnotit, je lepší investovat do standardních nástrojů finančního trhu.

Dokážou podle vás crowdinvestiční platformy adekvátně nahradit nemovitostní složku v portfoliu investora, nebo byste je zařadili spíše mezi alternativní investice?

M. A.: Určitě je zásadní rozdíl mezi vlastněním fyzické nemovitosti a jejím spoluvlastněním s dalšími desítkami investorů v rámci hromadného investování. Na druhou stranu to však investorům dává daleko větší možnost diverzifikace, která je klíčem kvalitního investičního portfolia. Pokud se budeme bavit o investici formou podílu na equity společnosti, kde se investoři stávají spolumajiteli dané společnosti, pak je zajištění jejich investice na velmi podobné úrovni jako u fyzického vlastnění nemovitosti.

Jaký je pro investora hlavní rozdíl při investici do fondu oproti investici prostřednictvím online platformy?

J. R.: Oproti investicím na platformě, kde analyzujeme investiční příležitosti a otevíráme je jednotlivým investorům, jsme v rámci fondu prakticky v roli aktivních správců a po dobu trvání fondu tak neseme odpovědnost za investovaný kapitál našich klientů, pro které je tato forma investice zcela pasivní. I proto se při výběru konkrétních investic snažíme maximalizovat výnosy, ovšem s rozumnou mírou rizika, a především diverzifikovat. Na platformě oproti tomu investoři musí myslet na diverzifikaci sami. My zde jednotlivé investice posuzujeme, prověřujeme, ale finální rozhodovací proces je na konečném investorovi.

Fond CB Property Investors se již několikrát v řadě dostal na první příčku z hlediska zhodnocení v porovnání s ostatními nemovitostními fondy. Čemu to přisuzujete?

J. R.: Zaměřujeme se primárně na takové developerské projekty, jejichž dokončením dosáhneme přidané hodnoty a atraktivního výnosu. To nás odlišuje od fondů, které investují do již hotových projektů čistě kvůli pravidelnému výnosu. Do všech projektů také vstupujeme v roli partnera, čímž se vyvarujeme soutěžení s konkurencí a přetlačování o to, kdo nabídne vyšší cenu. Díky tomu, že se nezaměřujeme pouze na jeden typ nemovitostí, jsme také více flexibilní, dokážeme přirozeně reagovat na tržní situace a věnovat se těm oborům, které mají aktuálně nejvyšší potenciál. Tento aktivní přístup je sice náročnější než nakoupit do fondu nemovitosti se záměrem dlouhodobého držení a inkasování pravidelného nájmu, naším cílem je však maximalizace výnosu a v tomto směru se nám zatím velmi daří.

Text vznikl ve spolupráci se společností Crowdberry.